Het woningtekort komt in 2023 uit op ruim 325.000 woningen, dat is 4% van de voorraad en een stijging ten opzichte van 2022 (279.000). Dit blijkt uit de jaarlijkse Primos-prognose van ABF Research. Doordat de bouw van zo’n 40.000 woningen mogelijk wordt uitgesteld in 2023-2024 en het aantal vergunningen afneemt, verwacht Capital Value een nog grotere stijging van het tekort tot 400.000 woningen in 2025. Stimulerende maatregelen zijn nodig om een bouwinfarct te voorkomen. Vooral starters en ouderen komen nog verder in de knel. Het goede nieuws is dat er wel meer plannen zijn en dat er nog steeds voldoende kapitaal bij institutionele beleggers en corporaties beschikbaar is om jaarlijks 30.000 betaalbare huurwoningen te realiseren. Als stimulerende maatregelen uitblijven zal een deel van deze woningen niet kunnen worden gerealiseerd omdat steeds meer projecten financieel onhaalbaar zijn. Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value in samenwerking met ABF Research: ‘De woning(beleggings)markt in beeld’.
Aantal huishoudens met 150.000 toegenomen in 2022
De groei van het aantal huishoudens is een belangrijke graadmeter voor de vraag naar nieuwe woningen. Begin 2022 waren er 8.138.000 huishoudens. Vanwege de komst van Oekraïense vluchtelingen steeg het aantal huishoudens in 2022 aanzienlijk met 150.000 (de gemiddelde groei bedraagt circa 63.200 per jaar). Tot 2032 stijgt het aantal 75 plussers met 31% tot (van 1.161.000 tot 1.519.000 huishoudens in 2032).
Tekorten het hoogst in grote steden
Door de groei van de bevolking en het aantal huishoudens loopt het woningtekort dit jaar op naar 325.000 woningen. De grootste tekorten zijn te vinden in de grote steden, waaronder in de regio’s Groot-Amsterdam (6,5%, circa 45.000 woningen), Delft en Westland (7,2%, circa 7.650 woningen) en Agglomeratie ’s-Gravenhage (5,6%, circa 23.540 woningen). Ook in Rotterdam en Utrecht stijgt het tekort in 2023 verder naar respectievelijk 30.540 en 30.000 woningen. Doordat de bouw van zo’n 40.000 woningen mogelijk wordt uitgesteld in 2023-2024 en het aantal vergunningen afneemt, verwacht Capital Value een nog grotere stijging van het tekort.
Bouw van 40.000 woningen mogelijk uitgesteld in 2023-2024
Het rijk heeft het doel gesteld om het woningtekort terug te brengen tot 2% in 2035 of eerder en de komende periode jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen. In 2022 werd een record aantal woningen opgeleverd, maar ook een terugval van circa 18% geconstateerd in het aantal afgegeven bouwvergunningen. Voor 2022 zal het aantal vergunningen waarschijnlijk uitkomen op 62.000, terwijl dit in 2021 nog op 75.800 uitkwam. Capital Value verwacht dat, als er geen stimulerende maatregelen worden getroffen, het aantal vergunningen in 2023 en 2024 terug zal vallen tot 50.000.
Steeds meer ontwikkelaars stellen bouwplannen uit als gevolg van de terugval van de vraag naar koopwoningen. Ook zijn steeds meer nieuwbouwplannen voor huurwoningen financieel niet meer haalbaar. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat de bouw van mogelijk circa 40.000 woningen wordt uitgesteld waarvan circa 27.200 woningen in de G5. Voor een groot deel van deze projecten zijn reeds vergunningen verstrekt of loopt de procedure.
Studenten en ouderen nog meer in de knel
Door de groei van het aantal studenten en het beperkte nieuwe aanbod van studentenhuisvesting, loopt het tekort aan studentenwoningen naar verwachting op tot 44.800 in collegejaar ’29-’30. Zorgelijk is dat het aandeel buitenlandse pensioenfondsen in dit segment hard terugloopt. Dit kapitaal speelde in de afgelopen jaren een belangrijke rol bij de bouw van nieuwe projecten (74% in 2021, 31% in 2022). Voor het explosief groeiend aantal ouderen zijn tot 2040 480.000 extra geschikte woningen nodig. De afgelopen jaren is hier onvoldoende voor gebouwd waardoor doorstroming onvoldoende op gang komt. De komende negen jaar komen er 218.000 alleenstaande 75-plussers bij. Regio’s waar de groei zeer sterk is, zijn Flevoland (105%), Groot-Amsterdam (+63%) en Zuidwest-Overijssel (+63%).
Voldoende kapitaal voor bouw van 30.000 betaalbare huurwoningen per jaar
Voor de komende drie jaar geven beleggers die door Capital Value zijn ondervraagd gezamenlijk aan ruim 25 miljard euro beschikbaar te hebben waarbij een belangrijk deel geïnvesteerd kan worden in de bouw van nieuwe huurwoningen. Woningcorporaties zijn aanzienlijk actiever geworden bij het investeren in de bouw van nieuwe huurwoningen. Gezamenlijk met de institutionele beleggers hebben zij voldoende middelen om jaarlijks 30.000 betaalbare woningen te bouwen. Het is de vraag in hoeverre dit kapitaal aangewend kan worden voor nieuwbouw. In 2022 investeerden Nederlandse pensioenfondsen maar 33% van het beschikbare kapitaal in nieuwbouw. Het aantal van 30.000 huurwoningen zal zonder stimulerende maatregelen niet worden gerealiseerd.
Knelpunten bij nieuwbouw
Beleggers die deelnamen aan het jaarlijkse onderzoek van Capital Value noemen met name de gestegen bouwkosten een belangrijk knelpunt in de ambities om nieuwbouw te realiseren in combinatie met de gestegen rente. Bouwkosten stegen in 2022 met circa 9% (CBS) ten opzichte van 2021. Ook de combinatie van lokale en nationale regelgeving, hoge grondprijzen en dalende verkoopprijzen werden vaak benoemd. Onder ontwikkelaars gelden met name de hoge bouwkosten (53%) en trage vergunningverlening (53%) als obstakel, terwijl corporaties verwijzen naar onvoldoende grondposities (71%) en onvoldoende medewerking van gemeenten (48%) bij haperende nieuwbouwtrajecten.
Stimulerende maatregelen dringend nodig om te voorkomen dat huurmarkt krimpt
Marijn Snijders, algemeen directeur Capital Value: “Bij alle marktpartijen bestaat de wil om meer te investeren in nieuwbouw. In de praktijk blijkt dat beleggers projecten niet meer doorgerekend krijgen. Stimulerende maatregelen zijn daarom hard nodig om de nieuwbouwproductie op gang te houden. Al eerder pleitten wij voor een BTW verlaging of het herinvoeren van de ‘Van der Laan subsidie’ uit 2009. We moeten alles op alles zetten om een bouwinfarct te voorkomen met als gevolg dat de huurmarkt krimpt, juist nu er ook bouwplannen zijn en er nog steeds geld is om te investeren in betaalbare huurwoningen.”