Het aantal woningverkopen bleef dalen in het 4e kwartaal, vooral doordat doorstromers minder woningen kochten. Koopstarters kochten juist meer, in grote steden was hun aandeel 60%. Woningprijzen daalden niet langer.
5 belangrijke conclusies over het 4e kwartaal 2023 in het kort:
- De daling in het aantal transacties is nog niet voorbij. Het is het 11e kwartaal op rij dat er minder transacties zijn dan 1 jaar eerder.
- Doorstromers kochten minder woningen, koopstarters juist meer.
- In de grote steden was 60% een koopstarter.
- Woningprijzen krabbelden op, vooral doorstromers betaalden meer.
- In meer dan de helft van de gemeenten stegen de woningprijzen.
Daling in het aantal transacties nog niet voorbij
In het 4e kwartaal van 2023 registreerde het Kadaster 50.518 transacties. Dat is 1,6% minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het is het 11e kwartaal op rij waarin er minder transacties zijn, vergeleken bij vorig jaar. De daling was wel minder sterk dan in de vorige kwartalen; het lijkt erop dat in 2024 de markt aantrekt. In vergelijking met het 3e kwartaal van 2023, steeg het aantal transacties met 7,6%. Dat is een normale stijging die we ook in eerdere jaren in het 4e kwartaal zagen.
Doorstromers kochten minder, koopstarters juist meer
De daling van het aantal transacties kwam vooral doordat doorstromers minder woningen kochten. Zij kochten in het 4e kwartaal 2023 ruim 8% minder dan 1 jaar eerder. Doorstromers stelden de beslissing om te verhuizen uit. Hiervoor waren 3 redenen:
- er was geen geschikt aanbod in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw
- verhuizen was niet echt nodig
- stijgende hypotheekrente in 2023
De stijgende hypotheekrente zorgde ervoor dat ook koopstarters in 2023 gemiddeld met hogere woonlasten te maken kregen dan 1 jaar ervoor. Tegelijkertijd is het voor jonge huishoudens die uit een huursituatie komen, altijd interessant om een eerste koopwoning te kopen. Dat komt doordat meestal hun hypotheeklasten lager zijn dan de huur die zij betalen en de koopkrachttoename van jonge huishoudens vaak veel groter is dan van oudere.
De lonen zijn de laatste tijd flink gestegen. Wat de leencapaciteit van koopstarters vergrootte en de hypotheekrentestijging compenseerde. Hierdoor is het niet verrassend dat het Kadaster in het 4e kwartaal van 2023, juist 8,5% meer transacties van koopstarters registreerde. Het 5e kwartaal op rij dat koopstarters meer woningen kochten in vergelijking met 1 jaar eerder.
60% in grote steden is koopstarter
Koopstarters kochten vooral meer woningen in de grote steden. In vergelijking met 1 jaar eerder kochten ze 14% meer woningen in de 4 grootste gemeenten van Nederland (G4). De grote steden blijven, ondanks de hogere gemiddelde woningprijzen, aantrekkelijk voor koopstarters. Nu particuliere investeerders minder actief zijn en meer woningen verkopen dan dat zij kopen, krijgen koopstarters meer kansen op de woningmarkt. In het 4e kwartaal 2023 was het aandeel van koopstarters in de grootste gemeenten ruim 60%. In de andere grote steden (G40) was dit percentage veel lager, namelijk 47%. In de rest van Nederland zelfs nog lager, namelijk 37%.
Opkrabbelende woningprijzen, vooral doorstromers betalen meer voor hun woning
In het 4e kwartaal 2023 daalde de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) op jaarbasis. Dit was slechts een kleine daling van 0,6% ten opzichte van het 4de kwartaal 2022. In vergelijking met het 3de kwartaal 2023 steeg de PBK juist met
1,7%. Dat is de 2e achtereenvolgende stijging na een daling van 3 kwartalen op rij. De huidige prijsstijging komt vooral doordat de vraag begint toe te nemen terwijl er nog weinig woningen te koop aangeboden worden, zowel op de bestaande markt als op de nieuwbouwmarkt.
- Doorstromers betaalden gemiddeld 3,6% meer voor een woning dan 1 jaar terug.
- Koopstarters kochten in het 4e kwartaal wel meer woningen. Maar de gemiddelde prijs ervan was in vergelijking met 1 jaar eerder maar 1,8% hoger.
- De gemiddelde prijs die koopstarters in de grote steden betaalden, was in het 4e kwartaal 2023 met € 423.000 zelfs even hoog als 1 jaar geleden.
- In de andere grote steden (G40) en de rest van Nederland betaalden koopstarters gemiddeld 2% meer dan 1 jaar eerder.
De gemiddelde prijsstijging (1,7%) is lager dan die bij doorstromers (3,6%) en die bij koopstarters (1,8%). De belangrijkste reden hiervoor is dat het aandeel doorstromers afneemt en dat van koopstarters toeneemt. Hierdoor is de gemiddelde prijsstijging meer afhankelijk van de (veel) lagere prijs die koopstarters betalen.
Prijzen gestegen in meer dan helft van gemeenten
In 53% van de gemeenten lagen de gemiddelde woningprijzen hoger dan 1 jaar terug. Voor 44% van de gemeenten gold juist dat de prijzen lager waren. In 25 gemeenten lag de gemiddelde woningprijs boven de € 550.000. Het grootste deel van deze gemeenten ligt in het noorden van de Randstad. De duurste gemeente was Blaricum met ruim 1,1 miljoen euro. In 21 gemeenten lag de gemiddelde woningprijs onder de € 300.000. Deze gemeenten liggen vooral aan de randen van Nederland.