Het aantal woningen dat te koop wordt gezet, groeit weer blijkt uit onderzoek van ABN AMRO. Verkopers brengen hun woning eerder naar de markt, omdat de verkoop meer tijd vergt. Er is minder belangstelling bij kopers en het duurt langer voordat een woning een nieuwe eigenaar vindt.
Meer ‘te koop’ borden aan de gevels
In het vierde kwartaal van 2022 stonden er volgens de NVM 35.000 woningen in aanbod. Dat is 19.000 meer dan in het vierde kwartaal van 2021 toen een laagterecord werd bereikt. Afgezet tegen het historisch gemiddelde vanaf 1995, dat op 74.000 staat, is de huidige voorraad te koop nog altijd klein. Dit neemt niet weg dat de toename een kentering markeert op de woningmarkt. Tot begin 2022 was deze nog oververhit door een combinatie van lage hypotheekrente, arbeidsmarktkrapte en een overschot aan spaargeld bij gezinnen. Sindsdien is de situatie veranderd.
Oorzaken van de toename van woningen op de markt
Dat er meer woningen te koop staan, komt doordat degenen die naar een volgende woning willen doorstromen, hun huidige woning eerder te koop zetten. Kopers verdringen zich namelijk niet meer als een woning op de markt komt. Er komen minder kijkers langs en de biedingen overstijgen ook minder vaak de vraagprijs. Aangezien het minder zeker is dat er een aantrekkelijk bod komt en de verkoop langer kan duren, is het zaak meer tijd uit te trekken voor de verkoop. Daarom groeit de voorkeur bij doorstromers om eerst een koper te vinden voor de oude woning en pas daarna zelf een woning aan te schaffen. Toen de huizenprijzen nog hard stegen, was het juist omgekeerd.
Een andere oorzaak voor de groei van de voorraad te koop is het dalende aantal transacties bestaande woningen, dat volgens CBS/Kadaster-cijfers vorig jaar afnam met 33.000 tot 193.000 op jaarbasis. De terugval is in het hele land zichtbaar, want in alle provincies staan de transacties onder druk. De daling van het aantal transacties weerspiegelt de omslag in het sentiment. Waar eerder nog het gebrek aan aanbod het woningmarktvertrouwen aantastte, is dat nu de betaalbaarheid. De betaalbaarheid is verslechterd doordat de huizenprijzen de afgelopen jaren fors zijn opgelopen, helemaal tijdens corona. De gemiddelde koopsom steeg van EUR 326.000 begin 2020 naar EUR 427.000 in het vierde kwartaal van 2022. Bij een lage hypotheekrente is dat al een fors bedrag, bij een hoge hypotheekrente des te meer. Helemaal wanneer het besteedbaar inkomen door inflatie onder druk staat, zoals nu het geval is.
Nieuwbouwprojecten lopen vertraging op
Het aantal transacties neemt verder af door de aanhoudende problemen in de bouw. Het aantal nieuw opgeleverde woningen blijft achter bij de behoefte. Zicht op verbetering is er niet, want het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt. Dit suggereert dat het aantal woningrealisaties de komende jaren beperkt zal blijven. Gebrek aan nieuwbouw zal in toenemende mate een belemmering vormen voor de doorstroming op de woningmarkt. Nieuwbouw is namelijk een belangrijke eerste schakel in de verhuisketen.
Ook reeds gestarte nieuwbouwprojecten beginnen vertraging op te lopen. De 70%-voorverkoopgrens blijft steeds vaker buiten bereik. Kopers haken af, omdat zij bij de hogere hypotheekrentes minder kunnen lenen, hogere kosten hebben gedurende de bouw, twijfels hebben over de verkoop van hun huidige woning, of het door de dreiging van een prijsdaling geen goed moment meer vinden voor woningaanschaf. Als de 70%-verkoopgrens niet wordt gehaald, moeten projectontwikkelaars hun plannen herzien. Dat vergt extra tijd, want opnieuw moet er een lastige puzzel worden gelegd.