Het kabinet is van plan om de middenhuur vanaf 1 januari 2024 te reguleren. De kabinetsmaatregel – die gericht is op het maximeren van huren door middel van een puntenstelsel – zou volgens velen de woningproductie afremmen. ING Research stelt dat de afremmende werking van deze huurregulering op termijn wel wegebt. Lagere huuropbrengsten zetten uiteindelijk namelijk neerwaartse druk op de grondprijzen, en dit helpt zo het rendement op woningbouw te herstellen. Echter helpt de huurregulering het structurele woningtekort niet op te lossen: over tijd neemt het totale huuraanbod af en de totale vraag naar woningen juist toe. Dat een groep vrije sector huurders door de huurregulering op korte termijn profiteert van lagere huren, is waarschijnlijk onvoldoende om te compenseren voor deze negatieve neveneffecten.
Korte termijn: regulering middenhuur vertraagt de nieuwbouwproductie
Het kabinetsplan om de huren in het middensegment van de vrije huurmarkt per 2024 te reguleren – door het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) – zal de uitvoering van woningbouwprojecten op korte termijn vertragen (1). Voor woningbouwprojecten, die op dit moment al ver in de planfase zijn, betekent de aangekondigde regulering namelijk dat de verwachte huuropbrengsten van een deel van de te bouwen woningen lager uitvalt dan eerder gedacht. Beleggers zullen daarom nu al een lagere prijs willen te betalen voor deze huurwoningen, terwijl de kosten voor de ontwikkelaar gelijk blijven. Dit heeft voor ontwikkelaars een negatief effect op de business case van deze projecten en heeft twee gevolgen:
• Vertraging: projectontwikkelaars zullen proberen de business case van lopende projecten opnieuw sluitend te maken. Ze zullen bijvoorbeeld heronderhandelen over de grondprijs en onderzoeken welke projectaanpassingen helpen om de kosten te drukken (bijvoorbeeld door het bouwen van kleinere woningen). Dit kost extra tijd en zal de doorlooptijd van deze projecten vertragen.
• Minder projecten: ontwikkelaars zullen een deel van de projecten afblazen of voor onbepaalde tijd uitstellen, als het niet lukt om de business case via heronderhandeling weer sluitend te maken.
Impact huurregulering verschilt per project
In hoeverre de aangekondigde huurregulering zorgt voor vertraging, verschilt tussen woningbouwprojecten. Drie karakteristieken spelen een belangrijke rol:
• De impact op de huuropbrengsten: de financiële tegenvaller neemt toe naarmate meer woningen geraakt worden door de regulering en het verschil tussen de maximale huur en eerder veronderstelde huur groter uitpakt. Hoe groter de tegenvaller des te groter de kans dat het project vertraging oploopt (of niet doorgaat);
• Hoogte van de betaalde grondprijs: de ruimte om financiële tegenvallers op te vangen is kleiner voor ontwikkelaars die grond relatief duur hebben aangekocht. Dit geldt bijvoorbeeld voor grondaankopen die vlak voor de aankondiging van huurregulering en voor de kanteling van de woningmarkt plaatsvonden. Of voor ontwikkelaars die grond om speculatieve redenen tegen een relatief hoge prijs hebben aangekocht. In deze gevallen zal huurregulering al snel leiden tot een financieel tekort, en is de kans dat een project vertraging oploopt groter;
• De onderhandelingsruimte voor een lagere grondprijs: als de ontwikkelaar de grond nog niet heeft gekocht, is er mogelijk nog te onderhandelen over de grondprijs. Echter, de ruimte hiervoor is soms beperkt. Bijvoorbeeld als de gemeente de grondeigenaar is, en die hoge kosten moet maken om de grond bouwrijp te maken. De gemeente zal dan minder snel bereid zijn een lagere grondprijs te rekenen, om te voorkomen dat ze te maken krijgt met een (groter) financieel tekort op de nieuwbouw.
Onzekerheid over huurregulering vertraagt woningbouwproductie
Op dit moment zijn het deels de onzekerheden rondom de geplande huurregulering die de woningbouw tegenwerken. Voor woningbeleggers is het hierdoor namelijk erg moeilijk om tijdig een robuuste financiële doorrekening te maken van het verwachte rendement op woninginvesteringen. Om ervoor te zorgen dat de vertraging van de woningbouw op de korte termijn beperkt blijft, is het daarom belangrijk snel duidelijkheid te verschaffen over de huurregulering. Des te meer, omdat er momenteel meerdere neerwaartse risico’s voor de woningbouw tegelijkertijd spelen. Zo zetten hogere rentes (en daarbij horende vraaguitval), hogere bouwkosten en de stikstofproblematiek de woningbouw op dit moment ook onder druk, zoals de grafiek hieronder aangeeft.
We zien het aantal woningbouwvergunningen afgelopen periode afnemen, wat een voorbode is voor een lagere woningbouwproductie. Naarmate onzekerheden rondom de regulering van de middenhuur langer voortduren, zullen beleggers langer terughoudend blijven met het aankopen van huurwoningen. Dit zal de negatieve impact op de nieuwbouwproductie dan vergroten.
Lange termijn: effect van regulering middenhuur op nieuwbouwproductie ebt weg
Hoewel regulering van de middenhuur de woningbouwproductie op korte termijn dus afremt, zal dit effect op termijn wegebben, om de volgende redenen:
• Zodra de huurregulering en de details definitief zijn, wordt dit een gegeven voor ontwikkelaars. Zij zullen hier in het projectontwerp dan vanaf een vroeg stadium rekening mee houden, om de business case zo sluitend te maken. Zij zullen bijvoorbeeld kleinere woningen bouwen, of kiezen voor een minder luxe afwerking om kosten te drukken. Of -als de bouw van kleinschalige nieuwbouwwoningen onvoldoende rendeert- zullen ze zich juist richten op de bouw van grotere, luxere woningen, die buiten de regulering van het middensegment vallen.
•Lagere verwachte huuropbrengsten zetten neerwaartse druk op de prijs van woningbouwgrond. De grondwaarde is namelijk een afgeleide van de woningprijzen, en niet andersom. Maar hoewel huurregulering snel doorwerkt in de marktwaarde van huurwoningen (de prijs die beleggers willen betalen voor deze woningen), kost de aanpassing van grondprijzen meer tijd. Grondeigenaren zullen eerst vasthouden aan de grondprijs die zou passen bij de situatie zonder de huurregulering. Op korte termijn bemoeilijkt dit de onderhandelingen tussen ontwikkelaars, beleggers en grondeigenaren. Maar om te voorkomen dat beleggers in huurwoningen afhaken, zullen grondeigenaren uiteindelijk bereid zijn een lagere prijs te accepteren (2). Dit helpt zo dan het rendement en de interesse in nieuwbouw huurwoningen te herstellen.
Huurregulering geen structurele oplossing voor het woningtekort
Behalve de vertragende werking van huurregulering op de woningbouw op korte termijn, veroorzaakt de maatregel andere negatieve neveneffecten op de woningmarkt. Op lange termijn draagt huurregulering daardoor niet bij aan het oplossen van het woningtekort. Huurregulering zorgt op de lange termijn namelijk ook voor:
• Minder huurwoningen: particuliere verhuurders zullen vaker kiezen hun woning te verkopen na afloop van een huurcontract. Het aanbod in de vrije huursector daalt hierdoor, de koopwoningmarkt neemt juist toe. Hoewel dit het koopwoningaanbod voor koopstarters zal vergroten, neemt de keuze voor huishoudens die zich richten op de vrije huursector: huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoningen, maar geen woning kunnen of willen kopen.
• Extra vraag naar woningen: huurregulering maakt het huren van een woning goedkoper. Uiteindelijk neemt de totale vraag naar (huur)woningen hierdoor toe – bijvoorbeeld omdat jongeren sneller op zoek zullen gaan naar een zelfstandige woning. Bij gelijkblijvend aanbod vergroot dit de al bestaande disbalans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Als gevolg neemt de groep huishoudens die geen geschikte woning kan vinden in omvang toe.
Vanwege deze effecten neemt de schaarste aan (huur)woningen door huurregulering op termijn dus toe. Dit voedt dan ook verdere huurstijgingen in het ongereguleerde huursegment, waardoor de betaalbaarheid van dit segment verslechterd. Tegenover het nadeel voor de woningbouw staat op korte termijn wel een voordeel: zo zal een kleine groep vrije sector huurders na de huurregulering profiteren van lagere huren. Voor deze groep neemt de betaalbaarheid van de vrije huursector toe.
Wat helpt wel?
Huurregulering helpt dus niet om het woningtekort te lijf te gaan. Het stimuleren van de nieuwbouwproductie helpt wel om dit tekort structureel te verkleinen. Bijvoorbeeld via een zogenaamde planbatenheffing, een heffing over de waardestijging van grond als de gemeente daarop bebouwing toestaat.Dit verhoogt de baten van nieuwbouw voor gemeenten en hun bewoners, en stimuleert gemeenten zo om meer woningbouw toe te staan. In een vorig jaar verschenen rapport beschrijft ING Research samen met een groep economen deze en andere oplossingen om de (vrije) huursector te verruimen en betaalbaarder te maken.