Het doortrekken van het puntenstelsel voor huurwoningen in de vrije sector leidt uiteindelijk niet tot meer huurwoningen met een middenhuur (tussen de liberalisatiegrens van 763 euro en 1250 euro per maand). Het zal zelfs tot een afname van het aantal beschikbare middenhuurwoningen leiden, een tegengesteld effect.
De woningmarkt zit op slot. Voor veel mensen met een modaal of zelfs hoger inkomen is het met name in de grote steden lastig geworden om een betaalbare huurwoning te vinden. Dit is een onwenselijke situatie en raakt de hele maatschappij. De politiek wil nu ingrijpen door het puntenstelsel, dat op dit moment alleen nog geldt voor huurwoningen in de sociale sector, door te trekken naar de vrije sector. Dit voorstel zal op lange termijn echter juist een tegengesteld effect hebben.
Op korte termijn kan het puntensysteem tijdelijk leiden tot meer middenhuurwoningen. Sommige woningen met een huur boven 1250 euro krijgen immers door het puntensysteem een lagere huur en vallen na regulering in het middensegment.
Op langere termijn zal het aanbod woningen echter meer dalen dan zonder doortrekken van het woningwaarderingsstelsel het geval was geweest. Vastgoedbeleggers kunnen geen of onvoldoende rendement maken en de investeringen in nieuwbouw zullen hierdoor afnemen, terwijl het grootste deel van de het tekort van 300.000 nieuwe woningen door private beleggers gerealiseerd zal moeten worden. Woningen die nu in de portefeuille zitten en die niet het gewenste rendement meer maken zullen door beleggers worden verkocht. Gevolg is dat het aanbod middenhuurwoningen afneemt in plaats van toeneemt. Ook de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad zal afnemen. Deze investeringen kunnen dan niet meer worden terugverdiend.
Betaalbare huurwoningen
Om het probleem van betaalbare huurwoningen op te lossen zal het aanbod van deze woningen vergroot moeten worden. Meer aanbod kan het snelst gerealiseerd worden als álle betrokken partijen op de woningmarkt samenwerken. Dit zijn de overheid (gemeenten en het rijk), woningcorporaties en particuliere en institutionele beleggers. Samen kunnen zij zorgen voor meer nieuwbouw en transformatie naar woningen door afspraken over bijvoorbeeld grondprijzen en maximale rendementen voor beleggers.
Grondprijzen zullen transparant moeten worden en zodanig vastgesteld dat een eigenaar van de woning tezamen met alle andere investeringen (bouwkosten worden steeds hoger, verduurzaming kost geld) een huur kan vragen die betaalbaar is. Hierbij geldt dat een duurzaam pand leidt tot minder energielasten en een nivellerend effect heeft op de totale woonlasten. Daarnaast zal een belegger niet het ‘onderste uit de kan’ moeten willen halen, maar genoegen moeten nemen met een duurzaam en gezond rendement, zodanig dat er wel geïnvesteerd blijft worden in vooral duurzame woningen.
Sophie Kraaijeveld is Sector specialist Real Estate bij ING Sector Banking.