De huizenmarkt zit in de verdrukking, want de huizenprijzen dalen en het sentiment verslechtert. In het afgelopen jaar is de hypotheekrente flink opgelopen, terwijl het besteedbaar inkomen onder druk staat. De betaalbaarheid van woningen neemt hierdoor steeds verder af. Naar verwachting blijft de hypotheekrente voorlopig hoog en stijgen de inkomens niet snel genoeg om dit te compenseren. De huizenprijzen zullen verder moeten dalen om de betaalbaarheid te verbeteren. Dat blijkt uit de Woningmarktmonitor van ABN AMRO. Vanwege de hogere hypotheekrente, de zwakke vooruitzichten voor economische groei en de recente prijsdalingen heeft zij haar prijsraming voor 2023 naar beneden bijgesteld: van -2,5 naar -6 procent. In 2024 wordt een prijsdaling van 4 procent verwacht. De bank stelt ook haar ramingen voor het aantal transacties bij: van -1 naar -5 procent in 2023. In 2024 zal de interesse om te kopen waarschijnlijk weer groeien en wordt een stijging van de verkopen met 2,5 procent verwacht.
Problemen nieuwbouw hinderen doorstroming, maar stutten huizenprijzen op termijn
Terwijl de huizenmarkt begin 2022 sterk oververhit was, tekent zich nu een kentering af. Zo zorgt niet alleen de daling van het aantal transacties voor een groter woningaanbod, maar staan ook meer huizen langer te koop. Verkopers zetten hun huis eerder te koop, omdat er minder belangstelling is, minder wordt overboden en het langer duurt voordat de woning is verkocht. Daarnaast stokt de doorstroming door het beperkte aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd vanwege aanhoudende problemen in de bouw. Het risico dat de woningbouw achterblijft bij de vraag neemt hierdoor toe. Hier staat volgens ABN AMRO tegenover dat het aanhoudende tekort een fundament legt onder het prijspeil.
Transparantie over risico’s wateroverlast en funderingskwaliteit kan prijsvorming beïnvloeden
Tegelijkertijd kijken kopers kritischer naar de kwaliteit van de woning. Zij besteden meer aandacht aan het energielabel en ook andere factoren – zoals waterveiligheid en de funderingskwaliteit – krijgen meer aandacht. “Door de hoge energieprijzen investeren ook woningbezitters meer in verduurzaming. Zo stijgt de woningwaarde door een verbetering van het energielabel. Woningverduurzaming gaat echter over méér dan alleen het energieverbruik”, benadrukt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Door de toenemende gevaren van wateroverlast en hoogwater voor de woningvoorraad wordt ‘water’ in de ruimtelijke ordening steeds vaker leidend voor de locaties waar woningen kunnen worden gebouwd. De introductie van een waterlabel kan transparantie geven over de financiële risico’s van wateroverlast. Daarnaast kan meer informatie over de funderingskwaliteit invloed hebben op de prijsvorming van woningen.”