Klimaatverandering kan een daling van de woningprijzen veroorzaken, omdat het de risico’s op woningschade – door bijvoorbeeld wateroverlast, droogte, hitte en overstroming – verhoogt. Nu prijzen woningkopers deze zogenaamde fysieke klimaatrisico’s nog beperkt in. Een belangrijke oorzaak is dat het gevoel van urgentie om klimaatrisico’s mee te wegen ontbreekt. Daarbij zijn de risico’s moeilijk in te schatten en ontbreekt het aan kennis over het mogelijk hoge eigen financiële risico in geval van klimaatgerelateerde woningschade. In de nabije toekomst kan de rol van klimaatrisico’s op de woningmarkt snel toenemen, bijvoorbeeld als er een standaardmethodiek beschikbaar komt om fysieke klimaatrisico’s in te schatten.Wanneer en hoeveel de woningprijzen als gevolg van klimaatrisico’s zullen dalen is moeilijk in te schatten, maar de potentiële impact voor woningeigenaren en de financiële sector is heel groot. Dit alles blijkt uit een vandaag verschenen rapport van ING Research.
Klimaatverandering vergroot risico op fysieke woningschade
Door klimaatverandering neemt de kans op fysieke woningschade toe. In Nederland vertaalt klimaatverandering zich in hogere temperaturen, het vaker voorkomen van droogte naast hevige en langdurige neerslag, zowel lokaal als in grensgebieden, en op de lange termijn een stijgende zeespiegel. Voor de woningmarkt verhoogt dit de kans op overstromingen en wateroverlast, funderingsschade en hittestress, de zogenaamde fysieke klimaatrisico’s. Het herstellen van de schade die dit toebrengt aan woningen brengt de nodige kosten met zich mee. Wanneer de markt de verwachte kosten van fysieke woningschade meeweegt in aankoopbeslissingen, zet dit neerwaartse druk op de woningprijzen.
Woningkoper prijst fysieke klimaatrisico’s nu nog nauwelijks in
Op basis van bestaand onderzoek lijkt de invloed van fysieke klimaatrisico’s op de woningprijzen nu nog heel beperkt. Zo blijkt dat Nederlandse woningen met een hoger overstromingsrisico niet of nauwelijks tegen een lagere prijs verkocht worden dan woningen waarbij dit risico kleiner is. Nadat een overstroming zich daadwerkelijk voordoet, heeft dit wel een negatief effect op de woningprijzen in dat gebied. Onderzoek wijst uit dat de woningen in overstromingsgevoelige gebieden langs de Maas na de overstromingen in 1993-1995 gemiddeld bijna tegen een 11% lagere prijs werden verkocht.
Drie obstakels voor het inprijzen van fysieke klimaatrisico’s op de woningmarkt
Drie obstakels verklaren waarom woningkopers fysieke klimaatrisico’s momenteel beperkt inprijzen:
- Gevoel van urgentie over fysieke klimaatrisico’s ontbreekt
Best gek: fysieke klimaatrisico’s beïnvloeden de woningprijzen nauwelijks, terwijl de VNklimaatverandering als de grootste uitdaging voor de mensheid ziet. Gedragswetenschappers vinden drie verklaringen voor deze tegenstelling: het ontbreekt mensen aan context om gebeurtenissen met een kleine kans (zoals een natuurramp) te beoordelen, zelfs wanneer de impact ervan potentieel zeer groot is. Daarnaast voelen veel mensen nog geen bezorgdheid over fysieke klimaatrisico’s, omdat zij de fysieke gevolgen van klimaatverandering nu niet ervaren. Ten slotte zijn mensen geneigd meer waarde toe te kennen aan het nu, dan aan de toekomst. - Hoge zoek- en informatiekosten (en weinig tijd)
Het inschatten van de fysieke klimaatrisico’s van een woning is geen makkelijke klus en kost veel tijd. Een standaardmethodiek is niet beschikbaar en het ontbreekt aan (goede) data. Daarnaast zijn de onzekerheden rondom de impact van klimaatverandering heel groot. Tegelijkertijd ervaren woningkopers tijdsdruk bij het maken van hun aankoopbeslissing. - Onvoldoende kennis van potentieel hoog financieel eigen risico
Huishoudens en professionele partijen op de woningmarkt zijn vaak niet goed bekend met de polisvoorwaarden van hun verzekering in geval van fysieke klimaatschade. Ook heerst er onduidelijkheid over de mate waarin de overheid gedupeerden van natuurrampen compenseert. Men is zich hierdoor vaak niet bewust van het financieel eigen risico als gevolg van fysieke klimaatrisico’s. Dit eigen risico is potentieel echter groot, omdat niet alle klimaatgerelateerde schade aan woningen te verzekeren is en overheidscompensatie voor geleden klimaatschade geen vaststaand gegeven is.
Rol van fysieke klimaatrisico’s op de woningprijzen kan snel toenemen
Hoewel de rol van fysieke klimaatrisico’s op de woningmarkt nu nog klein is, kan dit plotseling veranderen. De bezorgdheid over deze risico’s kan bijvoorbeeld snel toenemen als een of enkele klimaatgebeurtenissen zichtbaar maken dat de fysieke schade aan woningen groot kan zijn. Strikter klimaatbeleid (bijvoorbeeld strengere rapportage-eisen voor financiële instellingen of de invoering van een verplicht “klimaatlabel”) helpt bovendien om informatie over fysieke klimaatrisico’s beter beschikbaar maken en zo de zoek- en informatiekosten voor het inschatten van deze risico’s te verlagen. Bovendien zullen verzekeraars en de overheid hun communicatie over de mate waarin zij financiële compensatie bieden voor fysieke klimaatschade steeds meer aanscherpen.
“Het ontbreekt nu nog aan een standaardmethodiek voor het inschatten van fysieke klimaatrisico’s. Zodra deze er is kan de invloed van klimaatrisico’s op de woningprijzen snel toenemen. Zoals dat eerder gebeurde met energielabels. De invoering van een standaard voor het meten van de energieprestatie van een woning heeft de invoering van het energielabel mogelijk gemaakt. Woningkopers hebben afgelopen jaren laten zien dat ze bereid zijn een hogere prijs te betalen voor een “groene” woning, dan voor een “niet-groene” woning.”, aldus Sophie Kraaijeveld. ING Sector Banker Real Estate.
Onzekerheden over prijseffect en timing groot
Hoe groot het effect op de prijzen zal zijn, evenals de timing van het prijseffect, is op voorhand niet te voorspellen. De mate van klimaatverandering bepaalt in belangrijke mate de potentiële fysieke gevolgen voor woningen en het prijseffect. Maar ook de adaptatiemaatregelen die woningeigenaren en overheden zullen treffen om woningen en de omgeving klimaatbestendiger te maken spelen een rol.
Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen afdwingen dat marktspelers fysieke klimaatrisico’s op de woningmarkt beter inprijzen. Als regelgevers en toezichthouders bijvoorbeeld strengere eisen rondom het rapporteren en beheersen van fysieke klimaatrisico’s opleggen aan financiële instellingen, zal de invloed van deze risico’s op de woningprijzen toenemen.
Goede voorbereiding van belang
Hoewel de invloed van fysieke klimaatrisico’s op dit moment klein is, kan dit snel veranderen en is de mogelijke impact hiervan op de woningprijzen groot. Voor huishoudens, professionele vastgoedspelers en de financiële sector is het daarom belangrijk dat zij goed inzicht hebben in de mogelijke financiële consequenties hiervan op de eigen organisatie.