De bouw gaat in 2024 een jaar tegemoet van krimp. Door minder activiteit bij woningbouwers, architectenbureaus en in de hout- en bouwmaterialenindustrie neemt het volume in de sector naar verwachting af met 2,5 procent. Andere subsectoren binnen de bouw blijven groeien: zo profiteren installatiebedrijven en ingenieursbureaus van opdrachten gerelateerd aan de energietransitie en klimaatuitdagingen. In 2025 ontstaat weer ruimte voor groei.
Een waslijst aan uitdagingen speelt de bouw momenteel parten. Door de gestegen rente zijn investeringen door overheid, bedrijven en particulieren in 2023 teruggevallen. Daardoor worden minder projecten opgestart, wat zijn weerslag heeft op de bouwactiviteit in de komende jaren. Tel daarbij op de stroperige vergunningverlening, een blijvend tekort aan bouwlocaties en bouwkosten die nog steeds op een hoog niveau liggen en alle ingrediënten voor een krimp in 2024 zijn aanwezig.
De factor rente speelt een belangrijke rol. ABN AMRO verwacht dat de Europese Centrale Bank (ECB) voorlopig geen verhogingen meer doorvoert, waardoor een onzekerheidsfactor wordt weggenomen. In de loop van 2024 ontstaat zelfs ruimte voor renteverlagingen. Dit betekent goed nieuws voor investeringen in bouwprojecten. In de tweede helft van 2025 zal de activiteit in de bouw hierdoor weer iets kunnen groeien.
Daling woningbouw door minder vraag in koopmarkt
De krimp in de woningbouw dient zich al langer aan en is het gevolg van een inzakkende vraag naar nieuwbouwwoningen in de koopmarkt. Door de snel gestegen rente is de animo bij particulieren voor een nieuwe woning tijdelijk ingezakt. Nu de lonen weer gestegen zijn en de werkgelegenheid op een hoog niveau blijft, trekt de vraag naar woningen weliswaar weer aan, maar de voorkeur van huizenzoekers gaat uit naar de aantrekkelijker geprijsde bestaande woningen. De hoge grondprijzen en bouwkosten zorgen ervoor dat nieuwbouwwoningen momenteel een duurdere optie zijn. Deze terugtrekkende beweging van particulieren zorgt ervoor dat verkoopquota moeilijker worden gehaald en aangeboden nieuwbouwwoningen vaker weer uit de verkoop worden gehaald.
Bovendien raakt de gestegen rente de voorfinanciering van ontwikkelaars en beleggers die in woningen investeren om te verhuren. De toenemende financieringskosten in samenhang met onzekerheid over de uiteindelijke opbrengsten door de dreiging van nieuwe wettelijke huurplafonds zorgen voor een afwachtende houding. Hierdoor komen minder nieuwe projecten voor huurwoningen van de grond.
Bouwactiviteit particuliere opdrachtgevers neemt af
De afname in woningnieuwbouw wordt gedempt door de uitgaven van woningcorporaties. Zij blijven doorinvesteren en nemen een actievere rol. Het betreft met name woningen voor de huurmarkt. Door de moeilijke marktomstandigheden en de actievere rol van woningcorporaties worden er gemiddeld kleinere woningen gebouwd. Dat betekent minder eensgezinswoningen en meer appartementen. De behoefte aan woningen blijft zeer groot, waardoor betaalbare woningen nog op voldoende belangstelling kunnen rekenen. Bij elkaar zorgen de genoemde uitdagingen voor een krimp in de woningbouw in de komende jaren, van 4 procent in 2023, 7 procent in 2024 en 2 procent in 2025.
Investeringen in bedrijfsgebouwen redelijk op peil, ondanks hindernissen
De hoge rente maakt ook investeringen in bedrijfsgebouwen onaantrekkelijk. Bedrijven die wel willen investeren, met name uit de industrie, ICT of transport en logistiek, lopen daarnaast steeds vaker tegen de grenzen van het elektriciteitsnet aan waardoor nieuwe gebouwen en aansluitingen moeilijk tot stand komen. Verder zorgen de hoge bouwkosten ervoor dat investeringsplannen eerder uitgesteld worden. Hierdoor krimpt in 2023 en 2024 de utiliteitsbouw met respectievelijk 2 en 3,5 procent. Door een verwachte daling in investeringen in 2024 zal ook in 2025 krimp plaatsvinden, van 1 procent.
Desalniettemin zijn de bedrijfsinvesteringen in de eerste helft van 2023 nog goed op peil gebleven, door een toename in vergunningen voor de nieuwbouw van hallen en loodsen. Veel bedrijven hebben nog een sterke financiële positie en voldoende uitbreidingsplannen. Ondanks onzekerheid rond stikstof en een negatiever sentiment rond grote bedrijven blijft Nederland voor veel bedrijven een aantrekkelijke plek. De bouwdip in bedrijfsgebouwen blijft hierdoor relatief beperkt.
Grote opgave voor de inframarkt
De Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) heeft te maken met een interne verschuivingen. Vanwege beperkingen ingegeven door stikstofregelgeving en ontoereikende budgetten start de overheid minder grote aanlegprojecten op. De middelen gaan in plaats daarvan uit naar renovatie- en onderhoudsprojecten. Veel bruggen, tunnels, viaducten, sluizen en dijken zijn toe aan grootschalig onderhoud. Mede door het intensievere gebruik naderen veel infrastructurele werken het einde van hun levensduur. De komende jaren zal het accent in de GWW daarom liggen op onderhoud, vervanging en renovatie van infrawerken. De verschuiving brengt een nieuwe dynamiek teweeg in de inframarkt, waardoor het midden- en kleinbedrijf (mkb) een risico loopt om in de verdrukking te raken.
De marktsector, goed voor circa 50 procent van het werk voor de GWW-markt, investeert volop in infrastructurele werken die de energietransitie ondersteunen. Dit levert groei op voor bijvoorbeeld grondverzetbedrijven gespecialiseerd in het leggen van buizen en kabels. Personeelstekorten worden in dit segment van de markt nog sterk gevoeld.
De afkoeling van de economie en onder druk staande overheidsbudgetten zorgen in 2024 voor een bescheiden krimp in de GWW-sector. De opgaven blijven echter groot, waardoor er bij overheden en in het bedrijfsleven nog volop vraag blijft naar infrawerken. Mede hierdoor voorziet ABN AMRO in 2025 weer een groei van 1 procent.
Groei installatiebedrijven iets afgeremd door economische ontwikkelingen
De uitstekende economische positie van de installatiebranche wordt in de komende jaren iets aangetast door een krimp van de woning- en utiliteitsbouw. Opdrachten gerelateerd aan nieuwbouw nemen hierdoor af. Daarnaast is de explosieve stijging van de vraag naar zonnepanelen sinds april 2023 omgeslagen naar een afname. Particulieren zijn onzeker over de mate waarin een investering in zonnepanelen zich terugverdient, gegeven de gedaalde energieprijzen en de beperkingen in teruglevering aan het elektriciteitsnet. Wel kan de sector profiteren van een toegenomen vraag naar warmtepompen.
De ontwikkelingen zullen voor een aantal installatiebedrijven voelen als een verlichting. De groei werd de afgelopen jaren met name geremd door een tekort aan arbeidskrachten. De structureel sterke vraag naar slimme techniek in gebouwen zorgt ervoor dat de installatiebranche ook de komende jaren nog groei realiseert. In 2024 zal de groei naar verwachting uitkomen op 2 procent. Door aantrekkende nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen in de tweede helft van 2025 groeit de installatiebranche in 2025 weer iets sterker, met 3 procent.
Architectenbureaus ondervinden last van vraagafname
De architectenbranche heeft al enige tijd last van een daling in opdrachten. In het eerste half jaar van 2023 daalde de omzet met bijna 2 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2022. En dat terwijl in dezelfde periode de dienstenprijzen van architecten met ongeveer 3 procent stegen.
In juli schatte Nieuwsuur dat een derde van de architectenbureaus door de mindere periode werknemers heeft moeten ontslaan. De daling in woningbouwprojecten zorgt ervoor dat architecten die zich met name op woningbouw richten extra hard geraakt worden. De malaise in de architectenbranche is een voorbode voor minder activiteit in andere subsectoren binnen de bouw. Anderzijds plukken architecten als eerste de vruchten wanneer de markt weer aantrekt.
Voor 2023 wordt een forse daling van 6 procent verwacht door de daling in nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen, gevolgd door een daling van nog eens 4 procent in 2024. In 2025 neemt het aantal bouwprojecten naar verwachting weer iets toe, wat direct zorgt voor een groei van 1 procent bij architectenbureaus.
Complexe maatschappelijke uitdagingen versterken vraag naar ingenieurs
De veelzijdigheid van ingenieurs zorgt voor een grote variatie aan opdrachtgevers en werkterreinen. Op een aantal werkterreinen groeit de vraag naar de dienstverlening door ingenieurs snel. Dit betreft vraagstukken rondom de energietransitie en klimaatadaptie in de gebouwde omgeving. Ingenieursbureaus verwachten met name groei op het vlak van projectmanagement en adviestaken met betrekking tot milieu en ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de woningbouw en de utiliteitsbouw wordt een daling van de activiteiten voorzien. Ingenieursbureaus merken vooral dat er meer opdrachten vanuit gemeenten hun kant opkomen. Ook digitalisering wordt een steeds belangrijkere discipline voor ingenieurs. Om deze expertise vlot op te schalen, wordt in de markt gespeurd naar aantrekkelijke overnamekandidaten.
De groei bij ingenieursbureaus komt uit op 7 procent voor 2023, 5 procent in 2024 en 6 procent in 2025. Personeelstekorten leiden ertoe dat ingenieursbureaus in hun aanhoudende groei worden geremd. De aanhoudend krappe arbeidsmarkt voor hoogopgeleide technici betekent dat er op dit gebied bovendien voorlopig geen verlichting komt.
Afname bouwprojecten doet zich voelen bij bouwgroothandels
Doordat in 2023 betrekkelijk weinig nieuwe bouwprojecten van start zijn gegaan, is de omzet bij bouwgroothandels in het eerste half jaar afgenomen. In de eerste zes maanden was er sprake van een 4,5 procent lagere omzet dan in dezelfde periode in 2022. Groothandels in bouwmaterialen worden verder geteisterd door kostenstijgingen. De hoge inkoopprijzen zetten de marges onder druk.
Doordat diverse ontwikkelaars zoals AM en Heijmans meer risico nemen en soms al beginnen te bouwen als ze nog niet de vereiste 70 procent van de woningen binnen een project hebben verkocht, is de omzetdaling bij bouwgroothandels de afgelopen maanden niet verergerd. Projectontwikkelaars kunnen dit vanwege de financiële risico’s echter niet voor ieder project doen.
De moeilijke marktomstandigheden zorgen bij de bouwgroothandels voor een krimp van 3 procent in 2023 en een verdere krimp van 3,5 procent in 2024. In 2025 vindt naar verwachting een kantelpunt plaats. Over het hele jaar 2025 voorziet ABN AMRO een stabilisatie in de volumes.
Voorraadafbouw en vraagafname zorgen voor forse krimp bouwmaterialenindustrie
In 2021 en 2022 werd nog volop gebouwd, met een sterke vraag naar bouwmaterialen als gevolg. Fabrieken draaiden op volle bezetting om de vraag bij te benen. Nu de vraag afneemt wordt de productie afgeschaald. Die afschaling wordt versterkt doordat in de bouwgroothandel eerst uit voorraad wordt verkocht voordat er nieuwe orders worden gegeven aan producenten van bouwmaterialen. Ook de rechtstreekse orders vanuit de aannemerij zelf nemen af. Door bovengenoemde aspecten daalde de productie van de bouwmaterialenindustrie in het tweede kwartaal van 2023 met maar liefst 18 procent.
Nu de voorraadafbouw in de keten voorbij lijkt te zijn zal de krimp in het vervolg van dit jaar naar verwachting minder sterk zijn. Voor het hele jaar 2023 gaat ABN AMRO uit van 9 procent krimp van de hout- en bouwmaterialenindustrie. In 2024 zal de vraag nog laag zijn, met een krimp van 5 procent tot gevolg. Voor 2025 wordt 2 procent groei voorzien door een aantrekkende markt.
De terugval in de vraag roept een halt toe aan de stijgende prijzen van bouwmaterialen. Voor veel materialen heeft de afnemende vraag al gezorgd voor prijsdalingen. Bij beton- en keramiekmaterialen is er sprake van een stabilisatie. Op de lange termijn zorgt de beweging naar een circulaire en duurzame bouw ervoor dat de prijzen van bouwmaterialen weer gaan toenemen, bijvoorbeeld ingegeven door een sterkere beprijzing van CO2-uitstoot.
Sterk fundament
Het woningtekort, de grote renovatieopgave, zowel in de infrabouw als in de burgerlijke & utiliteitsbouw en de energietransitie bieden een sterk fundament onder de vraag naar bouwwerkzaamheden. De verwachting is daarom dat de aanstaande krimp niet in vergelijking staat met de langdurige krimp door de economische crisis na 2008. Er is bedrijven veel aan gelegen om zich te verzekeren van voldoende vakbekwaam personeel. Wanneer de markt weer aantrekt, wil men in staat zijn om de orderportefeuille weer te laten groeien. De verwachting is namelijk dat de arbeidsmarkt structureel krap blijft, zeker als het gaat om technische beroepen. Bouwbedrijven dienen dus ook in tijden van krimp te blijven investeren in hun personeel om in een goede startpositie te staan zodra de markt weer aantrekt.
Voor veel bouwbedrijven zal de achterliggende periode van grote drukte gevoeld hebben als een periode waarin de waan van de dag regeerde en waarin weinig ruimte was voor heroriëntatie en langetermijnstrategie. Een rustiger jaar 2024 kan een goede gelegenheid bieden om het bedrijf voor te bereiden op de nabije toekomst, waarin duurzaamheid, circulariteit en nieuwe technologie zoals bijvoorbeeld AI, een nadrukkelijkere rol gaan spelen. Dit verbetert de toekomstbestendigheid van bedrijven in de sector als aantrekkelijke partner en werkgever.