De huidige woningnood blijft een groot probleem, toch is er sprake van een afnemende vraag op de woningmarkt. Dit is terug te zien in de prijsdaling van bestaande koopwoningen. Dit duidt erop dat het aanbod niet voldoet aan de wensen en mogelijkheden van potentiële kopers, wat geldt voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwprojecten. Desondanks heeft de woningbouwsector nog steeds een volle werkvoorraad en zal de nieuwbouwproductie de komende tijd beperkt afnemen, aldus BouwKennis.
Problemen met betaalbaarheid en beschikbaarheid
De woonsector wordt momenteel geconfronteerd met twee belangrijke thema’s, namelijk betaalbaarheid en beschikbaarheid. Dit geldt voor het aanbod van woningen, maar ook voor beschikbare bouwlocaties, materiaal en arbeid. Enerzijds worden ontwikkelkosten hoger, anderzijds neemt de bestedingsruimte af. In de kern is dit de complexiteit van de dynamiek in de woonsector.
Teruglopende rentestanden
De belangrijkste oorzaak van de afnemende verkoop op de woningmarkt is momenteel de hoge rentestand. Dit heeft een beperkend effect op de bestedingsruimte van mensen die een koopwoning willen kopen. Als gevolg hiervan dalen de transactieprijzen in de hele sector en neemt ook het aantal verkopen af. Voor steeds meer mensen wordt het minder aantrekkelijk om een woning te kopen of teverkopen, of is het zelfs geen optie meer. In het afgelopen jaar waren met name ‘instappers’, mensen die voor het eerst een woning wilden kopen, negatief gestemd. Nu hebben ook doorstromers het echter moeilijk en zijn terughoudend om hun woning te verkopen.
Verloop vergunningverlening
Als we kijken naar de vergunningverlening, wat een indicatie is voor de instroom van nieuwe projecten in het bouwtraject, dan zien we een dalende trend. Deze zet zich in 2023 voort. Desondanks blijft de productieoutput dit jaar nog relatief hoog vanwege een ruime orderportefeuille en een aanzienlijke vergunningsvoorraad. De daling in vergunningverlening is niet gelijkmatig verdeeld over de sector. De vergunningverlening voor koopwoningen daalt harder dan die van huurwoningen.
Huurwoningen vs. koopwoningen
De toename van de vraag naar huurwoningen, terwijl de vraag naar koopwoningen afneemt, heeft voornamelijk te maken met de kenmerken van het aanbod. De hoge prijzen van (eengezins)koopwoningen en de beperkte financieringsmogelijkheden leiden tot een afname van de vraag die er eerst wel was. De vraag naar huurwoningen blijft echter op peil en neemt zelfs nog iets toe. Er zijn echter wel grenzen aan de mogelijkheden. Sommige nieuw te bouwen huurwoningen zullen te maken hebben met strengere regulatie. Hierdoor zullen de toekomstige huurwoningen minder opleveren voor investeerders dan verwacht. Op korte termijn kan dit een belemmering voor de groei van de productie van huurwoningen worden.
Conclusie
De huidige woningnood blijft een groot probleem in Nederland. Dat er sprake is van een afnemende vraag op de woningmarkt laat onverlet dat er nog steeds een tekort is aan betaalbare en geschikte woningen en bouwlocaties. De belangrijkste oorzaak van de afnemende verkoop in de woningmarkt is de hoge rentestand, die een beperkend effect heeft op de bestedingsruimte van potentiële kopers. Ondanks de dalende trend in vergunningverlening, blijft de productie nog steeds hoog vanwege een ruime orderportefeuille en vergunningsvoorraad. Er is echter wel een verschuiving zichtbaar van koopwoningen naar huurwoningen, en van eengezinswoningen naar meergezinswoningen, vanwege de hoge prijzen van koopwoningen en beperkte financieringsmogelijkheden. Investeerders zullen echter te maken met strengere regulatie bij de bouw van nieuwe huurwoningen.
Grafiek bovenaan: Totale vergunningverlening naar eigendomsvorm (voortschrijdend jaartotaal, linker-as en als percentage van jaartotaal, rechter-as)