De verkoop van nieuwbouwkoopwoningen hapert. In de eerste vijf maanden van 2026 zijn er 14% minder nieuwbouwwoningen gekocht dan een jaar eerder. Daarmee komt het herstel van de nieuwbouwmarkt tot stilstand. Voor de rest van het jaar zijn de vooruitzichten gematigd. Vooral tijdelijke factoren drukken de vraag, terwijl aan de aanbodkant de risico’s oplopen. Structureel blijft de vraag naar nieuwbouwkoopwoningen echter groot.
Herstel nieuwbouwmarkt zet niet door begin 2026
De verkoop van nieuwbouwkoopwoningen blijft achter aan het begin van 2026. In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn circa 12.100 nieuwbouwwoningen verkocht, tegen 13.800 in dezelfde periode vorig jaar, blijkt uit cijfers van WoningBouwersNL. Dit markeert een duidelijke breuk met het herstel die sinds 2023 is ingezet.
Ze verwachten dat het lastig wordt om het verkoopvolume tot einde jaar op peil te houden. Hier volgen de belangrijkste redenen:
Ruimer aanbod van bestaande woningen
De eerste reden is dat nieuwbouwkoopwoningen toenemende concurrentie ondervinden van het oplopende aanbod van bestaande woningen.
De markt voor bestaande woningen is in de afgelopen jaren wat minder krap geworden, mede door de verkoop van huurwoningen. In 2025 werden er ongeveer 15% meer bestaande woningen te koop gezet dan in 2024, blijkt uit cijfers van de NVM.Ongeveer een op zes van de verkochte bestaande woningen was in 2025 een voormalige huurwoning, volgens cijfers van het Kadaster.
Het ruimere aanbod maakt het voor woningzoekers makkelijker om een bestaande woning te vinden. Vooral starters kochten vaker bestaande appartementen. Mede daardoor steeg het aantal transacties van bestaande woningen richting het eerdere recordniveau.Hierdoor verschuift een deel van de vraag van nieuwbouw naar bestaande bouw.
Mogelijk minder aantrekkelijk nieuwbouwaanbod
Naast de toenemende concurrentie van bestaande bouw, sluit de samenstelling van het nieuwbouwaanbod mogelijk minder goed aan bij de vraag. Het aanbod bestaat steeds vaker uit appartementen. Circa 53% van de te koop gezette nieuwbouwwoningen bij NVM-makelaars in de afgelopen vier kwartalen was een appartement.
Hoewel koopappartementen aansluiten bij de vraag van starters en de demografische ontwikkelingen, lijkt de aantrekkelijkheid wat af te nemen. Nieuwbouwkoopappartementen kennen steeds vaker een lange bouwtijd (tot circa drie jaar) en een antispeculatiebeding, waardoor de woning niet binnen enkele jaren doorverkocht mag worden.
Daardoor sluiten ze mogelijk minder goed aan bij de wensen van starters, die doorgaans snel een woning willen betrekken en moeilijk kunnen inschatten hoe lang ze er na oplevering willen blijven wonen. Als gevolg blijven nieuwbouwkoopappartementen langer in aanbod staan.
Opgelopen hypotheekrente en toegenomen economische onzekerheid
Daarnaast staat de vraag naar nieuwbouw onder druk door hogere hypotheekrentes en toegenomen economische onzekerheid vanwege de geopolitieke spanningen.
De populairste hypotheekrente (annuïteit met 10 jaar vast en NHG) ligt gemiddeld circa 20 basispunten hoger dan begin dit jaar. Dit verlaagt de maximale leencapaciteit met ongeveer 2,5% en verslechtert de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen. Nieuwbouw is relatief rentegevoelig, omdat de overbruggingsperiode doorgaans langer is dan bij bestaande bouw. Vanwege de oorlog is ook de onzekerheid over toekomstige economische ontwikkelingen toegenomen. Hierdoor stellen huishoudens aankoopbeslissingen vaker uit. Ook dat dempt de vraag naar nieuwbouwkoopwoningen.
Oplopende bouwkosten en structurele knelpunten drukken het aanbod
Aan de aanbodzijde nemen de risico’s toe door oplopende bouwkosten en hardnekkige knelpunten.
Sinds het begin van de oorlog in het Midden-Oosten lopen de kosten van bouwmaterialen op, mede door hogere energieprijzen. Projectontwikkelaars proberen deze kosten deels door te berekenen in de verkoopprijzen, wat de betaalbaarheid onder druk zet en de vraag kan afremmen.
Die ruimte is echter beperkt. Ongeveer twee derde van de nieuwbouwwoningen moet onder de betaalbaarheidsgrens van € 420.000 (2026) blijven. Hierdoor komen marges onder druk te staan, waardoor projecten vaker worden uitgesteld of in sommige gevallen worden afgeblazen.
Daarnaast blijft een reeks structurele knelpunten de woningbouw remmen. Stikstofbeperkingen, langdurige bezwaarprocedures en personeelstekorten zorgen al langer voor vertraging en onzekerheid. Netcongestie komt daar steeds vaker bij en leidt tot extra vertragingen en hogere kosten.
Hoewel de overheid maatregelen neemt om deze beperkingen te verminderen, verwachten we dat deze op korte termijn onvoldoende effect hebben om het aanbod merkbaar te verruimen. De aanbodrisico’s nemen daarmee toe, maar zijn vooralsnog minder bepalend voor de marktdynamiek dan de verslechterde vraagomstandigheden.
Onderliggende vraag naar nieuwbouw zal aanhouden
Daar staat tegenover dat er ook voldoende structurele factoren zijn die de nieuwbouwmarkt ondersteunen.
Zo blijft de onderliggende vraag naar nieuwbouwwoningen structureel hoog door het aanhoudende woningtekort. Daarnaast is energiezuinigheid van woningen sinds de gascrisis in 2022 waardevoller geworden, wat nieuwbouwwoningen relatief aantrekkelijker maakt ten opzichte van bestaande bouw. Ook blijft de overheid de nieuwbouwmarkt actief stimuleren met financiële regelingen en beleidsmaatregelen. Deze factoren bieden tegenwicht aan de tijdelijke afgenomen vraag.
Per saldo geven vooral tijdelijke vraagfactoren momenteel de doorslag, naast enkele nieuwe risico’s aan de aanbodzijde. Dit maakt 2026 een uitdagend jaar, ondanks een sterke structurele vraag.