Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen piekt. In tegenstelling tot het steeds krapper wordende aanbod van bestaande bouw, neemt het aanbod van nieuwbouwwoningen juist steeds verder toe. Het aantal nieuwbouwverkopen blijft namelijk achter bij het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop wordt gezet. Hogere overbruggingskosten en het verslechterde sentiment zijn de belangrijkste oorzaken. Naar verwachting van ING Research zal de verkoop van nieuwbouw dit jaar aantrekken. Zo zal het aanbod van nieuwbouwwoningen weer geleidelijk afnemen.
Steeds meer nieuwbouwwoningen te koop
Het aanbod van nieuwbouwwoningen is in de afgelopen twee jaar flink toegenomen. Eind 2023 stonden er bijna 20,000 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM makelaars. Dat is bijna twee keer zoveel als twee jaar terug. Toen stonden er ongeveer 10,000 nieuwbouwwoningen te koop.
Het hoge aantal te koop staande nieuwbouwwoningen zorgt voor een nieuw meerjarig hoogtepunt. In de afgelopen vijf jaar stonden er niet eerder zo veel nieuwbouwwoningen te koop.
Lager volume nieuwbouwverkopen vergoot aanbod
Dat het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop staat flink is toegenomen, komt omdat het aantal verkopen achterblijft bij het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop wordt gezet. In het eerste kwartaal van 2023 bereikte het aantal nieuwbouwverkopen zelfs het laagste niveau van de aflopen tien jaar.
Opgelopen overbruggingskosten en verslechterd sentiment drukten nieuwbouwverkopenDe belangrijkste oorzaken van het lage aantal nieuwbouwverkopen in de afgelopen jaren waren:
- De hogere overbruggingskosten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning
- Verslechterd sentiment door dalende huizenprijzen
Hogere overbruggingskosten
De hogere overbruggingskosten worden voornamelijk veroorzaakt door de hogere rente. Doordat de aangeboden hypotheekrentetarieven nu substantieel hoger liggen dan voor 2022, zijn de extra kosten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning flink toegenomen.
Bij het aankopen van nieuwbouw krijgen kopers doorgaans te maken met ‘dubbele’ maandlasten, omdat ze naast de huur of maandlasten van de hypotheek op de oude woning en eventuele financiering van overwaarde, ook de hypotheek van de nieuwe woning moeten afbetalen. Nu de rentetarieven meer dan verdubbeld zijn vergeleken met een paar jaar geleden, zijn ook de totale rentekosten bij aankoop van een nieuwbouwwoning flink toegenomen. Deze tijdelijke extra kosten die kopers moeten maken gedurende de looptijd van de nieuwbouwwoning zijn opgelopen tot enkele tienduizenden euro’s bij een nieuwbouwwoning met een mediane vraagprijs van rond de vijf ton.
Daarnaast speelt ook de geringe prijsdaling van nieuwbouw een rol. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn in tegenstelling tot de prijzen van bestaande woningen nauwelijks gedaald. De prijzen van nieuwbouwwoningen daalde in het eerste kwartaal van 2023 met zo’n kleine 2% (seizoensgecorrigeerd), blijkt uit cijfers van het CBS. In de kwartalen daarna stegen de prijzen alweer. Zo lagen de prijzen van nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal van vorig jaar 2% hoger dan de prijspiek in het jaar daarvoor.
De combinatie van hogere rente en de geringe prijsdaling van nieuwbouwwoningen heeft per saldo voor hogere overbruggingskosten gezorgd, waardoor de relatieve betaalbaarheid van de aankoop van een nieuwbouw ten opzichte van een bestaande woning verslechterd is.
Verslechterd sentiment door dalende prijzen bestaande bouw
Ook droegen de dalende prijzen van bestaande woningen bij aan wegzakkende nieuwbouwverkopen. Huizenbezitters zagen vanaf midden 2022 de waarde van hun woning dalen. Dat vergrootte de onzekerheid over de toekomstige verkoopprijs, die pas nabij de verhuizing naar de nieuwbouwwoning – vaak pas over anderhalf jaar – tot stand komt. Deze extra onzekerheid zorgde voor terughoudendheid bij doorstromers om tot de aankoop van nieuwbouw over te gaan.
Aantrekkende nieuwbouwverkopen zal aanbod laten dalen
Vooruitkijkend verwacht ING Research dat de piek in aanbod bereikt is, omdat het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen dit jaar zal dalen. Naar verwachting zal het aantal nieuwbouwverkopen het aantal te koop gezette woningen in 2024 overtreffen.
Het aantal nieuwbouwverkopen zal toenemen omdat de sterke loongroei de betaalbaarheid van nieuwbouw verbetert en de maximale leencapaciteit bij het aanvragen van hypotheken vergroot. De leencapaciteit voor een energie efficiënte nieuwbouwwoning wordt nog verder verhoogd door de verruimde leennormen voor woningen met een gunstig energielabel die sinds dit jaar gelden. Daarnaast liggen de aangeboden hypotheekrentes nu substantieel lager dan eind vorig jaar en zien we het sentiment vanwege de stijgende huizenprijzen in bestaande bouw toenemen.
Tegelijkertijd daalt het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen waardoor het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop wordt gezet dit jaar naar verwachting zal dalen.