Steden nemen steeds vaker maatregelen om de oververhitting van de woningmarkt onder controle te krijgen, zoals een zelfbewoningsplicht en een verbod op buy-to-let. Maar niet alleen grotere steden moeten de regie op de gemeentelijke woningmarkt weer terugpakken, waarschuwt wethouder Marlies Volten van de gemeente Teylingen. ‘Dit speelt inmiddels ook in kleinere dorpen’.
Doorverkocht
In Teylingen, een gemeente in de Bollenstreek, hebben ze inmiddels ook meegemaakt dat betaalbare woningen in korte tijd een populair speculatieobject werden. Volten: ‘We hebben zo’n vier jaar geleden een wijkje gebouwd met sociale koopwoningen van zo’n 180.000 euro. Inmiddels worden die woningen alweer doorverkocht voor drie ton. Het anti-speculatiebeding op die woningen is een boete die de verkopers voor lief nemen.’
Maatregelen
In grotere gemeenten als Utrecht, Amsterdam of Leiden worden de prijzen al langer opgedreven door woningspeculanten of beleggers die goedkope woningen kopen om te verhuren. Maar zeker in de Randstad blijken ook de kleinere gemeente niet immuun. Dat is ook niet zo verwonderlijk: doordat in grote steden inmiddels maatregelen worden genomen om het snel doorverkopen van woningen en het kopen voor de huurmarkt (buy-to-let) aan banden te leggen, blijven dat soort maatregelen in kleinere gemeenten vaak achter. En dat maakt de druk van beleggers die misgrepen in de grote stad alleen maar groter. Terwijl in die gemeenten het aanbod aan betaalbare woningen vaak al niet groot is.
Opkopen
Het grote probleem voor een gemeente als Teylingen is dat dit soort woningen permanent verdwijnen uit de betaalbare woningvoorraad. Ze worden voor een veel hogere prijs doorverkocht of veranderen in dure huurwoningen door het opkopen door beleggers. ‘We hebben die woningen heel hard nodig, om te voorzien in de eigen, lokale woningbehoefte,’ zegt Volten. Maar er zijn meer bezwaren. ‘Als woningen in een wijk op grote schaal worden opgekocht en verhuurd, dan heeft dat ook invloed op het woonklimaat. Je krijgt er vaak huurders voor terug die kort blijven en weinig binding hebben met de buurt.\’ In een ambitieus Woningprogramma heeft de gemeente vorig jaar afgesproken om een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in het betaalbare segment te houden. Zo’n 30% moet betaalbare huur worden, maar 35% van de nieuwe woningen moet bestaan uit betaalbare koopwoningen.
Voorstellen
Maar Teylingen wil het niet laten bij goede voornemens en streefgetallen in bouwcontracten met ontwikkelaars. Het gemeentebestuur heeft verregaande voorstellen gedaan om speculatie te voorkomen. Zo komt er een zelfbewoningsplicht van tien jaar, met forse boetes als blijkt dat niet aan die voorwaarden wordt voldaan. Daarnaast komt er een anti-speculatiebeding: de eerste jaren na de aankoop van de woning moet de winst van een eventuele verkoop voor het grootste deel worden afgedragen aan de gemeente.
Regie
Die maatregelen kunnen alleen worden genomen bij nieuwe woningen, weet ook Volten. ‘Maar het gaat de komende jaren om meer dan duizend woningen, in grotere en kleinere projecten. En uiteindelijk willen ook de partijen waar wij mee samenwerken, de ontwikkelaars en de corporaties, dat de gemeente meer regie kan voeren op de beschikbaarheid van woningen.’ Het is een probleem dat ook in de regio moet worden aangepakt, denkt de wethouder. ‘Mijn collega’s in omliggende gemeenten als Hillegom en Lisse zijn hier ook mee bezig. Ik denk dat het ook in andere gemeenten dan de grote steden inmiddels wel is doorgedrongen dat je het woonbeleid niet over moet laten aan de markt. Dan komt de inwoner nooit aan bod.’